Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026: Tapu, Kira, Tahliye ve Kat Mülkiyeti

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar (arazi, arsa, bina, bağımsız bölüm) üzerindeki hakları, alım-satım işlemlerini, kiralamayı ve uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır. Temel kaynakları **Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 683-1030** (eşya hukuku), **Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299-378** (kira hukuku), **634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu** ve **2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu**'dur.

Gayrimenkul hukuku, Türkiye'deki en yaygın uyuşmazlık alanlarından biridir. Tapu işlemlerinden kira anlaşmazlıklarına, inşaat sözleşmelerinden kamulaştırmaya kadar geniş bir yelpazede dava konusu oluşturur.

Tapu ve Tescil

Tapu Sicili (TMK m. 997-1027)

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki **ayni hakları** gösteren resmi kayıt sistemidir. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması **tescile bağlıdır** (TMK m. 705). Tescil yapılmadıkça mülkiyet geçmez.

**Tapu sicilinin unsurları:** - Ana sicil (tapu kütüğü) - Yevmiye defteri - Belgeler (resmi senetler) - Planlar

Tapu Devri İşlemleri

Gayrimenkul satış işlemi için aşağıdaki adımlar izlenir:

1. **Tapu müdürlüğüne randevu:** e-Devlet veya ALO 181 üzerinden 2. **Takyidat raporu:** Taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek, şerh gibi kısıtlamalar kontrol edilir 3. **Belediye rayiç bedel belgesi:** Emlak vergisi değeri alınır 4. **Zorunlu deprem sigortası (DASK):** Konutlar için zorunlu 5. **Resmi senet düzenlenmesi:** Tapu müdürlüğünde alıcı-satıcı huzurunda 6. **Harç ve masraflar ödenmesi** 7. **Tescil:** Yeni malikin tapu kütüğüne işlenmesi

Tapu Harçları ve Masraflar

• **Tapu harcı:** Satış bedelinin **%2'si alıcıdan**, **%2'si satıcıdan** (toplam %4)
• **Döner sermaye ücreti:** Değişken, her yıl güncellenir
• **Emlakçı komisyonu:** Taraflardan her birinden **%2 + KDV** (yasal üst sınır)

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmaması halinde açılan davadır: - Hukuki ehliyetsizlik (akıl hastalığı) - Hile, tehdit, muvazaa (danışıklı işlem) - Sahte vekaletname ile yapılan işlemler - Vefat eden kişi adına yapılan işlemler

Zamanaşımı: Tapu iptal davası **zamanaşımına tabi değildir** (ayni hakka dayandığı için).

Kira Hukuku (TBK m. 299-378)

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 299).

**Önemli kurallar:** - Kira sözleşmesi **yazılı olmak zorunda değildir**, sözlü de geçerlidir - Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme şiddetle önerilir - Konut ve çatılı işyeri kiraları özel hükümlere tabidir (TBK m. 339-356)

Kira Artış Oranı

Konut kiralarında yıllık kira artışı **bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalaması** ile sınırlıdır (TBK m. 344).

**2026 yılı uygulaması:** Kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE verilerine göre hesaplanır. Sözleşmede TÜFE'den yüksek oran yazılsa bile kiracı yalnızca TÜFE oranında artış yapmak zorundadır.

**5 yılı aşan kira sözleşmelerinde:** Her 5 yılın sonunda hakim, hakkaniyet ve emsal kira bedelleri göz önünde tutarak kira bedelini yeniden belirleyebilir (kira tespit davası).

Depozito (Güvence Bedeli — TBK m. 342)

• Konut kiralarında depozito **3 aylık kira bedelini geçemez**
• Depozito para olarak verilecekse **vadeli mevduat hesabına** yatırılır
• Kiracının rızası olmadan çekilemez
• Kira sonunda hasar yoksa depozito faiziyle birlikte iade edilir

Kiracının Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiracısını tahliye etmek **ancak kanunda sayılan nedenlerle** mümkündür:

**Kiraya verenden kaynaklanan nedenler (TBK m. 350-351):** - **İhtiyaç nedeniyle tahliye:** Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanuni bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut/işyeri ihtiyacı - **Yeni malikin ihtiyacı:** Taşınmazı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren **1 ay** içinde kiracıya yazılı bildirim yapar, kira süresinin sonunda dava açar - **Tadilat ve yeniden inşa:** Esaslı onarım veya yeniden inşa gerekiyorsa

**Kiracıdan kaynaklanan nedenler (TBK m. 352):** - **Yazılı tahliye taahhüdü:** Kiracı, kiralanın tesliminden sonra yazılı olarak belirli tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse - **İki haklı ihtar:** Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki defa yazılı ihtar alan kiracı - **10 yıllık uzama:** Kiracılık 10 yılı aştıktan sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin **3 ay önceden** yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir

Tahliye Davası Süreleri

• İhtiyaç nedeniyle: Kira süresinin bitiminden itibaren **1 ay** içinde
• Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı: Taahhüt edilen tarihten itibaren **1 ay** içinde
• İki haklı ihtar: Kira yılının bitiminden itibaren **1 ay** içinde

Kat Mülkiyeti (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu)

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

• **Kat irtifakı:** İnşaat aşamasında, tamamlanmamış bina üzerinde kurulan hak. Arsa payına bağlıdır.
• **Kat mülkiyeti:** Tamamlanmış binada bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı.

Yönetim Planı

Yönetim planı, kat mülkiyetinin **anayasası** niteliğindedir. Ortak yerlerin kullanımı, giderlerin paylaşımı, yönetici seçimi gibi konuları düzenler. Tüm kat maliklerini ve kiracıları bağlar.

Ortak Giderler ve Aidat

• Kat malikleri, ortak giderlere **arsa payları** oranında katılır (aksi yönetim planında belirlenmemişse)
• Aidat ödemeyen kat malikine karşı **icra takibi** başlatılabilir
• **Gecikme tazminatı:** Aylık **%5** oranında (KMK m. 20)
• Kiracı da aidat ödemekle yükümlüdür; ödemezse hem kiracı hem malik sorumludur

Ortak Alan Uyuşmazlıkları

• Ortak alanlarda izinsiz tadilat yapılamaz
• Bağımsız bölümde yapılacak değişiklikler diğer maliklerin haklarını ihlal edemez
• Rahatsızlık veren kullanım (gürültü, koku vb.) konusunda uyarı ve dava hakkı vardır

İpotek (TMK m. 881-897)

İpotek, bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır.

İpotek Türleri

• **Sözleşmeye dayalı ipotek:** Tarafların anlaşmasıyla, tapu müdürlüğünde resmi senetle kurulur
• **Kanuni ipotek:** Kanun gereği doğrudan tescil hakkı veren ipotek (satıcının satış bedeli alacağı, müteahhidin alacağı vb.)
• **Mahkeme kararıyla ipotek:** Mahkeme kararına dayanarak kurulan ipotek

İpoteğin Paraya Çevrilmesi

Borçlu borcunu ödemezse alacaklı, ipotekli taşınmazın satışını icra dairesi aracılığıyla talep edebilir (İİK m. 145-153).

• **İlamlı takip:** İpotek akit tablosunda kayıtsız şartsız para borcu ikrarı varsa
• **İlamsız takip:** Diğer hallerde, ödeme emri gönderilir

Gayrimenkulde Önalım (Şufa) Hakkı (TMK m. 732-734)

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların **öncelikli satın alma hakkı** vardır.

• Satışın noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi gerekir
• Bildirimin yapılmasından itibaren **3 ay**, satıştan itibaren her halde **2 yıl** içinde kullanılmalıdır
• Önalım hakkı, satış bedeli ve masrafları ödenerek kullanılır

İnşaat Hukuku ve Müteahhit Uyuşmazlıkları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa sahibinin arsasını, müteahhidin ise inşaatı üstlendiği sözleşmedir. **Resmi şekilde** (noter veya tapu müdürlüğünde) yapılması gerekir.

**Sık karşılaşılan uyuşmazlıklar:** - Teslim süresinin aşılması - İmalat kusurları ve ayıplı iş - Sözleşmeden farklı malzeme kullanımı - Eksik metrekare teslimi

Ayıplı Yapı ve Tazminat

Teslim edilen yapıda ayıp (kusur) varsa: - **Onarım** talep edilebilir - **Bedelden indirim** istenebilir - **Sözleşmeden dönme** (ağır ayıplarda) - **Tazminat** davası açılabilir

Ayıp ihbar süresi: Teslimden itibaren **makul sürede** bildirilmelidir. Gizli ayıplarda keşfedildiği tarihten itibaren. Zamanaşımı: Teslimden itibaren **5 yıl** (ağır kusurda 20 yıl).

Gayrimenkulde Vergi Yükümlülükleri

• **Emlak vergisi:** Taşınmaz sahipleri yılda iki taksitte öder (Mayıs ve Kasım)
• **Tapu harcı:** Alım-satımda satış bedeli üzerinden %4 (alıcı+satıcı)
• **Değer artış kazancı:** Edinim tarihinden itibaren **5 yıl** içinde satılırsa gelir vergisine tabi (5 yıl sonrası vergiden muaf)
• **Kira gelir vergisi:** Elde edilen kira geliri beyan edilir; 2026 yılı istisna tutarı Maliye Bakanlığı'nca belirlenir

Sık Sorulan Sorular

**Kiracımı nasıl çıkarabilirim?** Konut kiracısını çıkarmak için kanuni bir nedenle tahliye davası açmanız gerekir: ihtiyaç, yeni malik ihtiyacı, tadilat/yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya 10 yıllık uzama. Kiracıyı keyfi olarak çıkaramazsınız.

**Kira artış oranı ne kadar olabilir?** Konut kiralarında artış oranı bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Sözleşmede daha yüksek oran yazılsa bile kiracı TÜFE oranını ödeyebilir. 5 yılı aşan sözleşmelerde mahkemeden kira tespiti istenebilir.

**Tapu üzerinde haciz var, satın alabilir miyim?** Hacizli taşınmaz satın alabilirsiniz ancak haciz devam eder. Yani alacaklı taşınmazı icra yoluyla satışa çıkarabilir. Haciz miktarını öğrenip satış bedelinden düşmeyi müzakere etmeniz veya satıcının önce haczi kaldırması önerilir.

**Apartmanda aidat ödemezse ne olur?** Aidat ödememe halinde site yönetimi icra takibi başlatabilir. Ayrıca aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Kiracı da ortak giderlerden sorumludur.

**Müteahhit evi teslim etmedi, ne yapabilirim?** Sözleşmede belirtilen teslim tarihinden sonra noter ihtarnamesi gönderin. Makul süre verin. Teslim edilmezse sözleşmeden dönme, tazminat veya aynen ifa (teslim) davası açabilirsiniz. Gecikme tazminatı da talep edebilirsiniz.