Kat Mülkiyeti ve Aidat Borcu 2026: Ortak Gider, Yönetim Planı ve Haklar

Kat mülkiyetinde yaşayan milyonlarca vatandaş için aidat borcu, ortak gider paylaşımı ve yönetim planı kuralları günlük hayatı doğrudan etkileyen hukuki konulardır. 2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncel Yargıtay kararları çerçevesinde bu konuları kapsamlı olarak inceliyoruz.

Kat Mülkiyetinde Ortak Giderler

Apartman ve sitelerde ortak giderler ana taşınmazın bakım, onarım, yönetim ve işletme masraflarını kapsar. Bunlar arasında bina temizliği, asansör bakımı, ortak alan elektrik ve suyu, bahçe bakımı, güvenlik, yönetici ücreti, sigorta ve genel tamir masrafları yer alır. Ortak giderlere katılım her kat maliki için zorunludur.

Aidat Hesaplama ve Paylaşım

Ortak giderler kural olarak arsa payı oranında paylaşılır. Ancak yönetim planında farklı bir paylaşım esası belirlenebilir. Isıtma giderleri kullanıma göre, asansör giderleri kata göre farklılaştırılabilir. Boş dairenin aidatı da ödenmelidir; dairenin kullanılmaması ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Aidat Ödemeyen Kat Malikine Karşı Yapılacaklar

Aidat ödemeyen kat malikine karşı öncelikle ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir. İhtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 gereğince gecikme tazminatı aylık yüzde beş olarak uygulanır. Bu oran yönetim planı ile artırılabilir. Ayrıca ortak gider alacakları için ipotek tesis edilmesi de mümkündür.

Yönetim Planı ve Bağlayıcılığı

Yönetim planı, apartman veya sitenin anayasası niteliğindedir. Tüm kat maliklerini ve kiracıları bağlar. Yönetim planında aidat miktarı, ortak alan kullanım kuralları, hayvan besleme kuralları, otopark kullanımı ve diğer düzenlemeler yer alır. Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.

Kat Malikleri Kurulu Kararları

Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır. Toplantıda alınan kararlar tutanağa geçirilir ve tüm kat maliklerini bağlar. Kararlara katılmayan malik, kararın tebliğinden itibaren 1 ay içinde veya öğrenmesinden itibaren 6 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne iptal davası açabilir. Toplantıya katılmamak kararların bağlayıcılığını ortadan kaldırmaz.

Kiracının Aidat Yükümlülüğü

Kiracı, kat malikinin borçlarından dolayı kat malikine karşı sorumludur. Uygulamada genellikle işletme giderleri (yakıt, temizlik, güvenlik) kiracıya, sermaye giderleri (boya, çatı tamiri, asansör yenileme) kat malikine ait kabul edilir. Kira sözleşmesinde farklı düzenleme yapılabilir.

Ortak Alanların Kullanımı

Apartman giriş holü, merdiven boşlukları, çatı, bahçe ve otopark gibi ortak alanlar tüm kat maliklerinin ortak kullanım alanıdır. Hiçbir kat maliki ortak alanları tek başına işgal edemez veya amacı dışında kullanamaz. Ortak alanlara izinsiz müdahale eden kat malikine karşı eski hale getirme davası açılabilir.

Kat Mülkiyetinde Tadilatlar

Bağımsız bölüm içi tadilatlar belirli sınırlar dahilinde kat malikinin tasarrufundadır. Ancak binanın taşıyıcı unsurlarına müdahale, dış görünümü bozan değişiklikler ve ortak alanların işgali için kat malikleri kurulunun onayı gerekir. İzinsiz yapılan tadilatlar eski hale getirme yükümlülüğü doğurur.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında haklarınızı bilmek ve hukuki süreçleri doğru yönetmek önemlidir. Özellikle yüksek tutarlı aidat alacakları ve yönetim planı değişikliği gibi konularda profesyonel hukuki destek sürecin sağlıklı işlemesini sağlar.