Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası 2026: Taşınmaz Paylaşımı Rehberi

Ortaklığın giderilmesi davası (eski adıyla izale-i şuyu), paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazların paylaşılması amacıyla açılan bir dava türüdür. 2026 yılında özellikle miras kalan taşınmazların paylaşımı konusunda bu dava türü büyük önem taşımaktadır. Bu rehberde ortaklığın giderilmesi davasının tüm aşamalarını detaylı olarak inceliyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Birden fazla kişinin ortak malik olduğu taşınmaz veya taşınır malların paylaşılamaması halinde ortaklardan her biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Dava, ortaklığın sona erdirilerek her ortağın payını bağımsız olarak kullanabilmesini amaçlar. Miras kalan taşınmazlarda mirasçıların anlaşamaması en yaygın dava sebebidir.

Aynen Taksim (Bölüşme)

Taşınmaz fiziken bölünebilir nitelikte ise mahkeme aynen taksim yoluyla paylaşıma karar verebilir. Bunun için taşınmazın bölünmesinin mümkün olması, bölünmenin değer kaybına yol açmaması ve her ortağa pay oranına uygun bağımsız bölüm düşmesi gerekir. İmar mevzuatına uygunluk da şarttır. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Uygulamada en sık karşılaşılan yöntem satış yoluyla ortaklığın giderilmesidir. Mahkeme satış kararı verdiğinde taşınmaz açık artırma ile satılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satış icra dairesi veya satış memurluğu tarafından gerçekleştirilir. Ortaklar da satışa katılabilir.

Dava Süreci

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava dilekçesinde taşınmazın tapu bilgileri, ortakların kimlik bilgileri ve paylaşma talebinin gerekçesi belirtilir. Tüm ortaklar davanın tarafı olmak zorundadır. Dava genellikle 6-18 ay arasında sonuçlanır.

Dava Masrafları

Ortaklığın giderilmesi davasında masraflar tüm ortaklara payları oranında yüklenir. Mahkeme harcı, keşif masrafı, bilirkişi ücreti ve avukatlık ücreti dava masrafları arasındadır. Satış masrafları da satış bedelinden düşülür. Bu nedenle dava açmadan önce masraf hesabı yapılması önemlidir.

Muhdesatın Aidiyeti Davası

Taşınmaz üzerinde ortaklardan birinin tek başına yaptığı yapı veya ağaç varsa muhdesatın aidiyeti davası gündeme gelir. Bu dava ile yapı veya ağacın kime ait olduğu tespit edilir ve satış bedelinden bu kısma isabet eden tutar ilgili ortağa ayrıca ödenir. Muhdesat iddiası ortaklığın giderilmesi davasını bekletici mesele yapabilir.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

Miras kalan taşınmazlarda elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmek de bir seçenektir. Bu işlem mahkeme kararıyla veya tüm mirasçıların anlaşmasıyla yapılabilir. Paylı mülkiyete geçildikten sonra her paydaş kendi payını serbestçe devredebilir. Bu yol ortaklığın giderilmesine alternatif olabilir.

Ortaklığın Giderilmesinde Önalım Hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir. Önalım hakkı satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır. Ortaklığın giderilmesi davasındaki satışta ise önalım hakkı uygulanmaz.

Ortaklığın giderilmesi davası, özellikle miras kalan taşınmazlarda mirasçılar arasındaki anlaşmazlıkları çözmek için etkili bir yoldur. Sürecin doğru yönetilmesi ve hakların korunması için deneyimli bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almak önemle tavsiye edilir.