Kentsel Dönüşüm Hakları 2026: 6306 Sayılı Kanun, Riskli Yapı ve Hak Sahipliği

Kentsel dönüşüm, Türkiye'nin deprem gerçeği karşısında en önemli gündem maddelerinden biridir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında 2026 yılında uygulamalar hız kazanmıştır. Bu rehberde hak sahiplerinin bilmesi gereken tüm konuları ele alıyoruz.

6306 Sayılı Kanun ve Kapsamı

6306 sayılı Kanun, riskli yapıların ve riskli alanların tespit edilerek yıkılması ve yeniden inşa edilmesini düzenler. Kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı olmak üzere üç temel kavram bulunur. Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme tehlikesi olan yapıdır. Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan bölgedir.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, yapı maliklerinden herhangi birinin talebiyle veya Bakanlıkça resen yapılabilir. Tespit, lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir. Yapının taşıyıcı sistemi incelenir ve deprem performansı değerlendirilir. Tespit raporu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına gönderilir. Bakanlık onayından sonra sonuç tapuya işlenir ve malikler bilgilendirilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Malikler, riskli yapı tespitine tebliğden itibaren 15 gün içinde İl Müdürlüğüne itiraz edebilir. İtiraz, teknik heyet tarafından incelenir. Heyet kararı kesindir. İtirazın reddi halinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İtiraz süreci boyunca yıkım işlemi durdurulur. İtirazın değerlendirilmesinde bağımsız bilirkişi raporu alınması talep edilebilir.

Hak Sahipliği ve Üçte İki Çoğunluk Kuralı

Riskli yapının yeniden inşasında karar alma yetkisi üçte iki çoğunluğa sahip maliklerdedir. Arsa payı olarak üçte iki çoğunluk, binanın yıkılıp yeniden yapılması veya güçlendirilmesi konusunda karar verebilir. Bu çoğunluğa katılmayan üçte bir azınlığın payları, rayiç bedel üzerinden diğer maliklere teklif edilir. Satışı kabul etmeyenlerin payları açık artırma ile satılır. Satışın gerçekleşmemesi halinde paylar Hazine adına tescil edilir.

Kira Yardımı ve Taşınma Yardımı

Riskli yapı tespiti yapılan binadaki hak sahipleri ve kiracılar kira yardımı alabilir. 2026 yılında kira yardımı süresi malik için 48 ay, kiracı için 2 aydır. Aylık kira yardımı tutarı Bakanlıkça belirlenir ve bölgelere göre farklılık gösterir. Başvuru, e-Devlet üzerinden veya İl Müdürlüğüne yapılır. Taşınma masrafı olarak ayrıca tek seferlik ödeme yapılır.

Yapının Yıkılması ve Süreç

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra malikler 60 gün süre verilerek yapının yıkılması istenir. Süre içinde yıkılmazsa idare tarafından yıkım gerçekleştirilir ve masraflar maliklerden tahsil edilir. Yıkım öncesinde yapıdaki kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri tahliye edilir. Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri iptal edilir.

Güçlendirme Seçeneği

Her riskli yapının yıkılması zorunlu değildir. Teknik olarak güçlendirme yapılabilecek binalar için malikler güçlendirme kararı alabilir. Güçlendirme maliyeti malikler tarafından karşılanır ancak Bakanlıktan faiz destekli kredi alınabilir. Güçlendirme projesinin onaylanması ve belirli sürede tamamlanması zorunludur.

Yeni Yapının İnşası ve Hak Dağılımı

Yıkım sonrası yeni yapının inşasında malikler müteahhit ile anlaşma yapar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi en yaygın yöntemdir. Yeni yapıda arsa payı oranına göre daire dağılımı yapılır. Devlet, kentsel dönüşüm projelerinde KDV indirimi, tapu harç muafiyeti ve damga vergisi muafiyeti gibi vergi avantajları sağlar.

Kiracıların Hakları

Riskli yapıdaki kiracılar da kanunla korunmaktadır. Kiracılara 2 aylık kira yardımı yapılır. Kira sözleşmesi riskli yapı tespiti nedeniyle sona erer; kiracı tazminat talep edemez. Ancak yeni yapıda kiracıya öncelik hakkı tanınmamaktadır. Kiracının tahliye sürecinde makul süre tanınması gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm süreci hukuki açıdan karmaşık ve çok taraflı bir süreçtir. Haklarınızın korunması için sürecin başından itibaren bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almanız büyük önem taşımaktadır.