Apartman ve Site Yönetimi Hakları 2026: Aidat, Toplantı ve Kat Malikleri

Apartman ve site yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiştir. Kat malikleri kurulu, yönetici seçimi, aidat hesaplaması, ortak alan kullanımı ve anlaşmazlıkların çözümü bu kanunun temel konularıdır. 2026 yılında artan yapı maliyetleri ve enerji fiyatları nedeniyle apartman aidatları ve yönetim uyuşmazlıkları artmıştır.

Kat Malikleri Kurulu ve Toplantı

Kat malikleri kurulu en yetkili karar organıdır. Yılda en az bir kez toplanması zorunludur. Toplantıda gündem, oy çokluğu ile karar alınır. Önemli kararlar (yönetim planı değişikliği gibi) için 4/5 çoğunluk gerekir. Toplantıya katılmayan kat malikleri de alınan kararlarla bağlıdır.

Aidat Hesaplaması ve Ödeme

Aidat tutarı yönetim planında belirlenen usule göre hesaplanır. Genellikle arsa payı oranında veya eşit olarak paylaştırılır. Ortak giderler: Asansör bakım, temizlik, güvenlik, bahçe bakım, ortak alan aydınlatma ve ısıtma. Aidat ödemesi aylık yapılır ve gecikme halinde yasal faiz uygulanır.

Aidat Borcu ve İcra Takibi

Aidat ödemeyen kat malikine karşı: Yönetici icra takibi başlatabilir (noter onaylı yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı ile). KMK m. 20 gereğince aidatını ödemeyen kat maliki gecikme tazminatı (aylık %5) ödemekle yükümlüdür. Kiracı da aidattan sorumlu tutulabilir.

Yönetici Seçimi ve Görevleri

Yönetici kat malikleri kurulu tarafından seçilir. Görev süresi genellikle 1 yıldır. Yöneticinin görevleri: Ortak giderleri toplamak, binanın bakım ve onarımını sağlamak, toplantı düzenlemek, aidat borçlularına ihtar çekmek, sigorta yaptırmak ve defter tutmak. Yönetici kat maliki olmak zorunda değildir.

Ortak Alan Kullanım Kuralları

Ortak alanlar tüm kat maliklerinin kullanımına açıktır. Bir kat maliki ortak alanı tek başına kullanamaz veya değiştiremez. Balkon kapatma, dış cephe değişikliği ve ortak bahçede özel alan oluşturma kat malikleri kurulu kararı gerektirir. Yönetim planına aykırı kullanımlar mahkeme kararıyla engellenebilir.

Gürültü ve Komşuluk Kuralları

KMK ve yönetim planı gereğince kat malikleri ve kiracılar: Gece 22:00-08:00 arası gürültü yapmaktan kaçınmalı, tadilat işlerini belirlenen saatlerde yapmalı ve evcil hayvan kurallarına uymalıdır. Kurallara uymayan kat malikine uyarı, para cezası ve son çare olarak bağımsız bölümün devri davası açılabilir.

Uyuşmazlık Çözümü

Apartman ve site uyuşmazlıklarında başvurulacak yollar: Önce yöneticiye başvuru, kat malikleri kurulunda gündeme getirme, arabuluculuk ve son çare olarak sulh hukuk mahkemesine dava açma. KMK m. 33 uyarınca kat malikleri kurulu kararlarına karşı 1 ay içinde mahkemeye başvurulabilir.

Apartman ve site yönetimi uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek almak hem haklarınızı korumanız hem de topluluk barışını sağlamanız açısından önemlidir.