Kira Sözleşmesi Feshi 2026: Kiracı ve Ev Sahibi İçin Fesih Yolları ve İhtar Süreleri

Kira Sözleşmesi Feshi Nedir?

Kira sözleşmesinin feshi, kiracı veya kiraya verenin (ev sahibi) sözleşmeyi sona erdirmesidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347-356 konut ve çatılı işyeri kiralarının feshini düzenler. Kira sözleşmesinin feshi belirli kurallara ve sürelere tabidir; usulüne uygun yapılmayan fesih geçersiz sayılabilir.

Kiracının Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı

Belirli Süreli Sözleşmelerde

Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimle feshedebilir (TBK m. 347). Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde

Kiracı, 6 aylık kira döneminin sona ermesinden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunabilir (TBK m. 329). Konut kiralarında bu süre fesih döneminin sonu itibarıyla geçerlidir.

Olağanüstü Fesih Nedenleri

Kiracı aşağıdaki durumlarda süreye bağlı olmaksızın sözleşmeyi feshedebilir: kiralanan taşınmazın oturulamayacak hale gelmesi (çökme tehlikesi, su baskını gibi), sağlığa ciddi tehlike oluşturması, kiraya verenin ağır sözleşme ihlali (kiralananın teslim edilmemesi, esaslı ayıbın giderilmemesi).

Ev Sahibinin (Kiraya Verenin) Fesih Hakları

10 Yıllık Uzama Kuralı (TBK m. 347)

Kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için 10 yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır.

Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Fesih

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m. 350). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay "lüks ihtiyacı" kabul etmemektedir.

Yeni Malikin Gereksinimi

Taşınmazı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndermeli ve 6 ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m. 351). Alternatif olarak kira sözleşmesinin bitimini bekleyerek dava açabilir.

Tahliye Taahhüdü ile Fesih

Kiracı, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra (aynı gün değil, sonraki bir tarihte) yazılı tahliye taahhüdü vermişse, taahhüt edilen tarihte tahliye etmezse kiraya veren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir (TBK m. 352).

Kira Bedelini Ödememe Nedeniyle Fesih

Kiracı bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara neden olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2). Her ihtar yazılı olmalıdır.

Fesih Bildirimi Nasıl Yapılır?

Yazılı Bildirim Zorunluluğu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi mutlaka yazılı olmalıdır (TBK m. 348). Sözlü bildirim geçersizdir.

Noter Aracılığıyla İhtar

En güvenli yöntem noter aracılığıyla ihtarname göndermektir. Noter ihtarnamesi tebliğ tarihini kesin olarak belgeler ve ispat kolaylığı sağlar.

APS veya İadeli Taahhütlü Posta

Noter masrafından kaçınılmak isteniyorsa iadeli taahhütlü mektup veya APS (acele posta servisi) kullanılabilir. Tebliğ tarihinin ispatı için alındı belgesi saklanmalıdır.

Fesih Süreleri Özet Tablosu

Kiracı fesih bildirimi — belirli süreli: süre bitiminden 15 gün önce. Kiracı fesih bildirimi — belirsiz süreli: 6 aylık dönem sonundan 3 ay önce. Kiraya veren 10 yıl sonrası fesih: uzama yılı bitiminden 3 ay önce. Yeni malik ihtarı: edinmeden itibaren 1 ay içinde. Tahliye taahhüdü icra takibi: taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde.

Kira Sözleşmesi Feshinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

**Süreleri kaçırmayın:** Fesih bildirimi süreleri kesindir. Bir gün bile geç kalınması bildirimi geçersiz kılabilir.

**Yazılı yapın:** Sözlü fesih konut ve işyeri kiralarında geçersizdir. Her zaman yazılı bildirim yapın.

**Kanıt saklayın:** İhtarname, posta alındısı, noter belgesi gibi tüm belgeleri saklayın. Olası bir davada ispat yükü size düşebilir.

**Depozito iadesini planlayın:** Fesih tarihinde kiralananı hasarsız teslim edin ve depozitonun iadesini talep edin. Hasara ilişkin anlaşmazlıklar için teslim tutanağı düzenleyin.

**Erken tahliye durumunda:** Kiracı süre bitmeden ayrılmak istiyorsa kalan sürenin kirasından sorumludur. Ancak kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul çaba göstermesi gerekir (TBK m. 325).

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracı olarak kira kontratı bitmeden çıkabilir miyim?

Olağanüstü fesih nedeni (sağlık tehlikesi, oturulamaz durum) yoksa kalan sürenin kirasından sorumlu olursunuz. Ancak yeni kiracı bulunursa veya kiraya veren taşınmazı kısa sürede kiraya verirse sorumluluk azalır.

Ev sahibi beni sebepsiz çıkarabilir mi?

10 yıllık uzama süresinden önce sebepsiz çıkaramaz. 10 yıldan sonra 3 ay önceden yazılı bildirimle feshedebilir. Bunun dışında ancak ihtiyaç, tahliye taahhüdü veya ödeme temerrüdü gibi yasal nedenlerle tahliye davası açabilir.

Fesih bildirimini e-posta ile gönderebilir miyim?

E-posta ile gönderilen fesih bildirimi hukuken geçersiz sayılma riski taşır. Noter ihtarnamesi veya en azından iadeli taahhütlü mektup kullanmanız önerilir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Basit yargılama usulüne tabi tahliye davaları ortalama 3-6 ay sürer. İstinaf yoluna başvurulması halinde toplam süre 1-1.5 yılı bulabilir.

Hukuki Danışmanlık Alın

Kira feshi süreleri ve prosedürleri karmaşıktır. Yanlış bir adım tüm sürecinizi başa döndürebilir. Avukata Danış platformu üzerinden gayrimenkul hukuku uzmanına danışarak en doğru adımı atabilirsiniz.